Befristung von Mietverträgen

Befristung von Mietverträgen

In einer Minute erfahren Sie das wichtigste zur Befristung von Mietverträgen. Worauf sollte geachtet werden? Wie lange kann eine Befristung sein? Was passiert, wenn die Frist abläuft?

Wie oft kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Ein befristeter Mietvertrag kann beliebig – auch über Jahrzehnte hinweg – verlängert werden. Es sind aber die Erfordernisse des § 29 (1) Ziff. 3 MRG einzuhalten, wonach die Befristung von Mietverträgen schriftlich erfolgen und die Befristung mindestens drei Jahre betragen muss. Der Endtermin muss unbedingt und durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmt sein.

Was passiert, wenn ein befristeter Mietvertrag weder verlängert, noch beendet wird?

Werden befristete Mietverträge nach Ablauf der Frist weder aufgelöst noch ausdrücklich verlängert, so verlängert sich der Mietvertrag einmalig um drei Jahre (§ 29 Abs 3 lit b). Die 3 Jahre beginnen mit Ablauf des vorangegangenen Befristungszeitraums zu laufen und der neue Endtermin ist vom Vermieter wieder durchsetzbar. Wird auch dieser neue Endtermin nicht rechtzeitig wahrgenommen, dann gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängert (Abs 3 lit b S 1). Eine korrekte Formulierung des Mietvertrages ist also sehr wichtig.

Einer stillschweigenden Verlängerung kann wiederum eine neue ausdrückliche schriftliche Verlängerung folgen, die bei Wohnungen ab dem Zeitpunkt des Abschlusses wieder mindestens 3 Jahre betragen muss. Bei der ausdrücklichen Verlängerung fällt aber wieder die Gebühr nach § 33 TP 5 GebG an.

Eine stillschweigende Erneuerung eines ursprünglich durchsetzbaren Endtermins kann man nur unmissverständliche Mitteilung verhindern, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen. Der Vermieter hat die Möglichkeit auf Rückgabe (§ 567 ZPO) oder Räumung des Mietobjekts nach § 569 ZPO zu klagen. Nur wenn keine derartige Erklärung erfolgt, muss der Vermieter nach Fristende die Räumungsklage einbringen (zuletzt 6 Ob 198/08y).

Ist schon während des Mietverhältnisses absehbar, dass der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf des Mietvertrags nicht zurückgeben wird, kann der Vermieter vor Ablauf der Vertragsdauer gerichtlich die Erlassung eines Übergabeauftrags nach § 567 ZPO beantragen. Das Verfahren beim Übergabeauftrag ist ähnlich wie bei der gerichtlichen Aufkündigung. Der Mieter muss zur Wahrung seiner Verlängerungsoption jedenfalls binnen 4 Wochen (prozessuale Frist) nach Zustellung des Übergabeauftrages Einwendungen erheben, widrigenfalls dieser rechtskräftig und vollstreckbar wird.

Ab wann kann der Mieter einen befristeten Mietvertrag kündigen?

Gem. § 29 Abs. 2 MRG kann der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses dieses unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich kündigen. Dabei ist zu beachten, dass die dreimonatige Kündigungsfrist erst nach Ablauf eines Jahres beginnt, und de facto eine Kündigung erst nach einer 16 Monatigen Vertragslaufzeit möglich ist (1 Jahr + Zustellung der schriftlichen Kündigung + 3 Monate Kündigungsfrist bis zum nächsten Monatsletzten).

Im Fall der stillschweigenden Erneuerung eines befristeten Mietvertrages kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich Kündigen, die Wartefrist von 12 Monaten, die bei ausdrücklicher Befristung gilt, entfällt also in diesen Fällen.

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