Betriebskosten überwälzen

Betriebskosten überwälzen

Kann man als Vermieter Betriebskosten überwälzen, ist das ein wesentlicher Faktor bei der Rendite einer Anlegerwohnung. Nicht immer sind alle Kosten auf den Mieter überwälzbar. Es hängt davon ab, ob ein Mietverhältnis dem MRG voll, teilweise oder gar nicht unterliegt, und wie die vertraglichen Vereinbarungen sind.

Oft werden Wohnungseigentümer wegen offener Betriebskosten verklagt, und wissen gar nicht, warum. Grund ist, dass bei vermieteten Wohnungen oft die Mieter direkt an die Hausverwaltung zahlen – oder eben nicht. Der Vermieter riskiert im schlimmsten Fall die Versteigerung der Wohnung und bleibt auf den Verfahrenskosten sitzen…

Betriebskosten überwälzen – so machen Sie es richtig

Mit Vermietern, die Betriebskosten überwälzen, hat der OGH häufig zu tun, es gibt umfangreiche Judikatur zur Frage, welche Kosten auf den Mieter überwälzbar sind, und welche der Vermieter selbst tragen muss.

Ob Sie als Vermieter Betriebskosten überwälzen können oder nicht, hängt von einigen Faktoren ab, wovon ich zwei in diesem kurzen Beitrag behandeln möchte.

Anwendungsbereich MRG

§ 1 MRG (Mietrechtsgesetz) regelt den Anwendungsbereich des Gesetzes auf verschiedenste Mietverträge. Man unterscheidet zwischen dem Vollanwendungsbereich, bei dem alle Regelungen des MRG zwingend auf den Vertrag anzuwenden sind, der Teilausnahme und der Vollausnahme. Bei der Teilausnahme sind nur bestimmte Regelungsbereiche des MRG auf einen Mietvertrag anzuwenden. Das betrifft im Wesentlichen die Kündigungsbestimmungen und die Kaution, nicht aber beispielsweise das wichtige Thema der Höhe der Miete oder der Betriebskosten. Die meisten Neubau-Eigentumswohnungen fallen in die Teilausnahme.

Bei der Vollausnahme schließlich gelten nur die Bestimmungen des ABGB über Mietverträge, die aber größtenteils vertraglich abbedungen werden können. Vollausnahmen sind häufig Mietverträge über Einfamilienhäuser oder Wohnungen in Objekten, in denen insgesamt nur zwei Mietobjekte sind.

Bei Voll- und Teilausnahmeobjekten lassen sich Betriebskosten umwälzen, im Vollanwendungsbereich ist man durch den Betriebskostenkatalog des § 21 MRG begrenzt. 

Ob und inwiefern genau ein Objekt dem MRG unterliegt, sollten Sie unbedingt vom Vertragserrichter prüfen lassen.

Vertragsgestaltung

Ist die Frage des Anwendungsbereiches des MRG geklärt, hängt es bei der Teil- oder Vollausnahme von der Vertragsgestaltung ab, ob Sie als Vermieter die Betriebskosten überwälzen können. Gerde bei Verträgen zwischen Unternehmern und Konsumenten kommt es auf eine rechtssichere und klare Formulierung an.