Gewährleistung

Ausschluss der Gewährleistung bei gebrauchten Immobilien

Was ist Gewährleistung?

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel am Kaufobjekt (Wohnung, Haus, Grundstück, etc.) haftet, wenn sie schon bei der Übergabe vorhanden waren.

Ob ihm ein Verschulden vorwerfbar ist, spielt dabei keine Rolle. Tritt der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe ans Tageslicht, wird von Gesetzes wegen vermutet, dass die Sache schon bei der Übergabe mangelhaft war.

Nach drei Jahren (ab Übergabe) endet die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Sachen. Bei beweglichen Sachen endet die Frist schon nach zwei Jahren ab Übergabe.

 

Beschreibung des Vertragsgegenstandes als Maßstab der Gewährleistung

Ob eine Sache mangelhaft ist, wird unter anderem danach beurteilt, was im Vertrag vereinbart ist. Ist eine Wohnung zum Beispiel als „sanierungsbedürftig“ beschrieben, wird man auch gröbere Mängel hinnehmen müssen. Je nach Baujahr wird man bei einer derartigen Objektbeschreibung auch nicht davon ausgehen können, dass zum Beispiel die Elektroinstallationen den heutigen Sicherheitsstandards entsprechen.

Wird der Zustand der Wohnung im Vertrag oder im Inserat als „neuwertig“ beschrieben, sind auch kleine Kratzer im Boden oder Striche an der Wand Mängel.

Auch der Preis spielt bei der Frage, welche Mängel man bei Übergabe der Wohnung akzeptieren muss, eine wesentliche Rolle.

Grundsätzlich gilt, je höher der Preis, desto höher sind die Anforderungen an die Qualität der übergebenen Wohnung und desto besser sind auch die Chancen für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

Die Gewährleistungsansprüche im Einzelnen

Das Gesetz kennt sogenannte „primäre“, nämlich Reparatur und Austausch, und „sekundäre“ Gewährleistungsbehelfe, nämlich Preisminderung und Wandlung.

Primär heißt in diesem Zusammenhang nichts anderes, als dass grundsätzlich zuerst dem Verkäufer die Chance gegeben werden muss, den Schaden selbst zu beheben. Austausch kommt im Immobilienkauf in der Praxis nicht vor. Erst danach, also sekundär, kann die Minderung des Kaufpreises, oder die Rückabwicklung (Wandlung) verlangt werden. Wandlung hat die Rückgabe der Wohnung gegen Rückerstattung des Kaufpreises zur Folge.

Gewährleistungsausschluss

Verständlicherweise haben private Verkäufer kein Interesse daran, sich um Mängel an der gebrauchten verkauften Wohnung zu kümmern, geschweige denn die Kosten für in der Zukunft anstehende Reparaturen zu bezahlen.

Daher ist es üblich, in Kaufverträgen über gebrauchte Wohnungen und Häuser zwischen Privatpersonen, die Gewährleistung für Sachmängel auszuschließen. Ein Gewährleistungsausschluss ist aber oft nicht sehr leicht zu erkennen.

Klauseln wie:

„Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht…“

„Der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Ausmaß oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes.“

gelten in der Praxis grundsätzlich als Hinweis auf einen Gewährleistungsausschluss.

Hier gehen die Rechtsmeinungen der Juristen aber weit auseinander. Es lohnt sich also, den Vertragserrichter genau zu befragen, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, und man sollte auf eine entsprechend eindeutige Formulierung achten.

Der Gewährleistungsausschluss ist beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson absolut üblich.