Immobilienertragsteuer: teure Fehler einfach vermeiden

Immobilienertragsteuer: teure Fehler einfach vermeiden

Ein Käufer ist heutzutage schnell gefunden, aber bei einer allzu schnellen Unterfertigung des Kaufvertrages lauern Gefahren. Erfahren Sie hier in meinem neuen Video, wie Sie bei der Immobilienertagsteuer: teure Fehler einfach vermeiden.

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Den meisten ist die sogenannte Spekulationssteuer noch ein Begriff. Vor der Steuerreform im Jahre 2012 konnten Immobilien im Privatbesitz steuerfrei verkauft werden, wenn sie zuvor mindestens 10 Jahre gehalten wurden. Wurden sie vor Ablauf dieser Frist verkauft, musste der Veräußerungserlös im Rahmen der Einkommensteuer versteuert werden.

Seit 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der privaten Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Anders als vor der Steuerreform spielt es nun keine Rolle mehr, wie lange die Immobilie vor dem Verkauf gehalten wurde. Ohne Befreiung fällt immer die Immobilienertragsteuer an.

Die aus der alten Rechtslage bekannte zehnjährige Spekulationsfrist spielt aber insofern noch eine Rolle, als bei Grundstücken, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, die Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes unabhängig vom tatsächlichen Kaufpreis mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können. Das führt normalerweise zu einer sehr günstigen Besteuerung.

Hauptwohnsitzbefreiung

Wurde die verkaufte Immobilie

  • ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, oder
  • innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benutzt,

und wird der Wohnsitz an der verkauften Immobilie innerhalb einer Toleranzfrist von einem Jahr aufgegeben, greift die Hauptwohnsitzbefreiung, und es fällt keine Immobilienertragsteuer an. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift also z.B. nicht, wenn die Immobilie verkauft und dann gemietet wird.

Immobilienertragsteuer: teure Fehler einfach vermeiden: Die Hauptwohnsitzbefreiung verlangt, dass bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes die Absicht besteht, das Eigenheim bzw die Eigentumswohnung zu veräußern und in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Aufgabe des Hauptwohnsitzes in die Tat umgesetzt wird, wofür dem Veräußerer eine den Umständen des Einzelfalls nach angemessene Frist zukommt. 

Vorsicht ist aber bei der Unterfertigung des (Verkaufs)-vertrages geboten. Wird dieser unterschrieben, bevor die zwei Jahre abgelaufen sind, droht der Verlust der Hauptwohnsitzbefreiung selbst dann, wenn der Hauptwohnsitz erst später aufgegeben wird.

 

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