UPDATE 2020 – Immobilienertragsteuer

Update 2020: Einführung Immobilienertragsteuer:

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich im Vorfeld über die steuerlichen Folgen bewusst sein. Hier finden Sie eine kurze Einführung zur Immobilienertragsteuer.

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-> Auch interessant: So vermeiden Sie teure Fehler beim Immobilienverkauf.

 

Was Immobilienverkäufer über die Immobilienertragsteuer wissen sollten

Seit 01.04.2012 unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Anders als vor der Steuerreform spielt es nun keine Rolle mehr, wie lange die Immobilie vor dem Verkaufe gehalten wurde.

Die aus der alten Rechtslage bekannte zehnjährige Spekulationsfrist spielt aber insofern noch eine Rolle, als bei Grundstücken, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, die Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes unabhängig vom tatsächlichen Kaufpreis mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können.

Steuersatz

Für Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken gilt ein Steuersatz von 30 %.

Ist der Steuersatz für die laufenden Einkünfte des Verkäufers kleiner als 30 %, so kann der Verkäufer die Besteuerung zu diesem niedrigeren Steuersatz beantragt werden (Regelbesteuerungsoption).

Bemessungsgrundlage

Die Steuer wird vom Veräußerungserlös berechnet, das ist der Gewinn, der aus dem Verkauf erzielt wird. Hier wird zwischen sogenannten Altvermögen und Neuvermögen unterschieden.

Zum Altvermögen gehören Immobilien, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden.

Beim Altvermögen werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt, sodass der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 14 % des Veräußerungserlöses beträgt. Dieser Gewinn ist mit 30 % zu versteuern, was eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % ergibt.

 

Umwidmungen

Wurde die verkaufte Liegenschaft nach dem 31.12.1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – von Grünland in Bauland umgewidmet, können die Anschaffungskosten statt mit 86 % nur mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden.

Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 % des Verkaufspreises bzw. Veräußerungserlöses. Dieser Veräußerungsgewinn ist wiederum mit 30 % zu versteuern, was zu einer effektiven Steuerbelastung von 18 % führt.

Sowohl bei Umwidmungen, also auch bei „normalen“ Altfällen, kann auf Antrag des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

Neuvermögen sind Immobilien, die nach dem 31.03.2002 gekauft wurden.

Vom Gewinn, der beim Verkauf der Immobilie erzielt wird, werden die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer, sowie allenfalls Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen.

Der so ermittelte Betrag wird dann wiederum mit 30 % versteuert.

 

Wichtige Ausnahmen

Nicht alle Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungen werden tatsächlich besteuert, es gibt verschiedene Ausnahmen, die zu einer Befreiung von der Immobilienertragsteuer führen. Die zwei wichtigsten werden hier kurz dargestellt:

Hauptwohnsitzbefreiung

Wurde die verkaufte Immobilie

  • ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, oder
  • innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benutzt,

und wird der Wohnsitz an der verkauften Immobilie innerhalb eines Jahres aufgegeben, greift die Hauptwohnsitzbefreiung, und es fällt keine Immobilienertragsteuer an. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt also nicht, wenn die Immobilie verkauft und dann gemietet wird.

Selbst erstellte Gebäude

Eine weitere Befreiung gilt für selbst erstellte Gebäude, was vereinfacht voraussetzt, dass der Veräußerer Bauherr der veräußerten Immobilie war. Die Immobilie darf aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

Entrichtung der Immobilienertragsteuer

Der Vertragserrichter hat die Immobilienertragsteuer gemeinsam mit den Eintragungsgebühren und der Grunderwerbsteuer selbst zu berechnen und direkt an das Finanzamt zu überweisen. In der Praxis schreibt er daher dem Käufer diese Nebenkosten gesondert vor.

Die Kosten für die Berechnung und Mitteilung der Immobilienertragsteuer hat der Verkäufer zu tragen. Diese Kosten werden in der Regel ebenso wie die Immobilienertragsteuer selbst vom Treuhänder einbehalten und direkt an die zuständigen Stellen bezahlt.

Nach Anmeldung des Rechtsvorganges beim Finanzamt vermerkt der Vertragserrichter die Tatsache der Selbstberechnung auf der Urkunde, also dem Vertrag, der Grundlage für die Eigentumsübertragung ist. Der Vertrag muss dem Grundbuchsantrag beigelegt werden, damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Wird die Steuer aus irgendeinem Grund nicht selbstberechnet, stellt das Finanzamt nach Eingang der Steuer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese muss dann dem Grundbuch statt der Selbstberechnungserklärung beigelegt werden.

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