Mängel bei Übergabe – was tun?

Mängel bei Übergabe – was tun?

Die Wunschimmobilie ist gefunden, der Vertrag unterschrieben und der Kaufpreis liegt auf dem Treuhandkonto – jetzt kommt der lang ersehnte Moment der Übergabe. Doch was tun, wenn Mängel einem die Suppe zu versalzen drohen?

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Mängel bei Übergabe – das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch rechtliche Folgen haben.

Was ist ein Mangel?

Bevor man sich damit beschäftigen kann, was man gegen Mängel bei Übergabe machen kann, muss man wissen, wann überhaupt von einem Mangel auszugehen ist. Rechtlich ist eine Sache dann mangelhaft, wenn sie nicht den vertraglichen Vereinbarungen oder den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften entspricht.

Vertraglich vereinbart wäre etwa, dass die Einbauküche in der Wohnung bleibt. Fehlt bei Übergabe aber die Küche, ist das ein Mangel.

Gewöhnlich vorausgesetzt ist alles, was man in Anbetracht von Art und Alter der Sache erwarten kann. So wird man bei einem neuwertigen, weniger als 20 Jahre altem Haus davon ausgehen können, dass es auch dem technischen Stand der Errichtungszeit entspricht.

Mängel, die für den Käufer wichtig sind, hat der Verkäufer anzuzeigen. Er ist also verpflichtet, Mängel offen zu legen.

Gewährleistungsausschluss

Für die Frage, was bei Mängeln bei Übergabe zu tun ist, ist entscheidend, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Bei den meisten gebrauchten Immobilien ist das der Fall. Ist der Verkäufer eine Privatperson, ist der Gewährleistungsausschluss auch zulässig und grundsätzlich wirksam. Ausnahmen gibt es für arglistig verschwiegene Mängel und ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. Dafür haftet der Verkäufer immer.

Gesetzliche Gewährleistung

Ist kein Gewährleistungsausschluss vereinbart, greift die gesetzliche Gewährleistung. Danach hat der Erwerber primär Anspruch auf Reparatur oder Austausch der defekten Sache. Wenn das nicht möglich ist, kann er eine Preisminderung oder sogar eine Rückabwicklung verlangen.

In der Praxis

ist es empfehlenswert, zunächst zu prüfen, ob ein Mangel überhaupt vorliegt, und wenn ja, ob dieser aufgrund der vertraglichen Bestimmungen überhaupt geltend gemacht werden kann.

Ist das der Fall, muss dem Verkäufer eine Frist zu Beseitigung gesetzt werden, bevor weitere Schritte veranlasst werden können.