Rücktritt wegen Coronakrise?

Ist die Coronakrise ein Grund für den Vertragsrücktritt?

Die Coronakrise hat viele Auswirkungen und verursacht natürlich auch große Unsicherheit bei Immobilienkäufern und Verkäufern. Daher gehe ich in diesem Video der Frage nach, ob die Krise einen Grund liefert, von einem Kaufanbot zurückzutreten, welche Wege gibt es, welche Konsequenzen folgen?

Prüfungsschema

Einigung?

Zuerst muss geprüft werden, ob ein gültiger Vertrag – an den beide Parteien gebunden sind – bereits zustande gekommen ist. Ein Vertrag entsteht durch die Annahme eines Angebots. Angebot und Annahme müssen bestimmt sein und einen Bindungswillen zum Ausdruck bringen.

Das bedeutet, dass die wesentlichen Vertragspunkte bereits im Angebot enthalten sein müssen und die Parteien aufgrund Ihrer wechselseitigen Erklärungen davon ausgehen dürfen, dass sich ihr Gegenüber an den Vertrag gebunden fühlen möchte. Mit Annahme des Angebots entsteht ein Vertrag, der nur unter bestimmten und sehr engen Voraussetzungen einseitig aufgelöst werden kann. Ab diesem Zeitpunkt ist man somit an den Vertrag gebunden.

Grundsätzlich besteht ein Rücktrittsrecht nur, wenn dies vom Gesetz ausdrücklich eingeräumt wurde oder die Parteien ein solches vereinbart haben. Ein einseitiges und unberechtigtes Absehen vom Vertrag kann somit schadenersatzrechtliche Folgen nach sich ziehen.

Welche Möglichkeiten habe ich?

Zuerst sollte der entsprechende Kaufvertrag bzw. das entsprechende (unterschriebene und somit bindende) Kaufanbot geprüft werden. Unter Umständen finden sich darin vertraglich vereinbarte Klauseln, die einen Rücktritt vom Vertrag ermöglichen.

Sollte ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht vereinbart worden sein, kann ein Rücktritt nur auf ein gesetzlich eingeräumtes Rücktrittsrecht gestützt werden. In den folgenden Ausführungen soll daher auf die – in diesem Zusammenhang relevanten – Rücktrittsrechte eingegangen werden.

Verzug

Den häufigsten Fall eines Rücktritts stellt der Rücktritt aufgrund eines Verzugs dar. Wenn eine der Vertragsparteien mit seiner Leistung in Verzug gerät, steht es seinem Vertragspartner zu, entweder am Vertrag festzuhalten, oder unter schriftlicher Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten. Der Verzug tritt ein, wenn die Leistung am Fälligkeitstag nicht erbracht wird. Der Rücktritt steht der jeweiligen Vertragspartei unabhängig davon zu, ob der Verzug vom Vertragspartner verschuldet wurde oder nicht. Wenn der Verzug jedoch vom Vertragspartner verschuldet wurde, kann darüber hinaus auch Schadenersatz gefordert werden.

Im Hinblick auf die derzeitige Coronakrise kann daher festgehalten werden, dass der Rücktritt aufgrund eines Verzugs dem jeweiligen Vertragspartner jedenfalls zusteht. Die Geltendmachung eines Schadenersatzes wird hingegen – mangels Verschulden – regelmäßig ausgeschlossen.

Schadenersatz wird mangels Verschulden nicht verlangt werden können

Irrtum

Eine weitere Möglichkeit eines Rücktritts besteht in der Geltendmachung eines Irrtums. Ein solcher wird definiert als eine Fehlvorstellung über die Wirklichkeit. Allerdings ist eine Irrtumsanfechtung nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig.

Es wird zwischen beachtlichen und unbeachtlichen Irrtümern unterschieden, wobei nur ein beachtlicher Irrtum zu einer Anfechtung (bzw. Anpassung) des Vertrages berechtigt. Grundsätzlich sind nur Geschäftsirrtümer beachtlich. Ein solcher liegt vor, wenn über die Natur des Geschäfts, über die Eigenschaften des Vertragsgegenstands, über die Person des Vertragspartners oder den Inhalt seiner eigenen Erklärung geirrt wird.

Im Hinblick auf den Ausbruch des Coronavirus wird ein solcher regelmäßig nicht gegeben sein. Es bleibt somit nur die Annahme eines – in der Regel unbeachtlichen – Motivirrtums. Hierbei ist im gegebenen Zusammenhang besonders der „Irrtum über Zukünftiges“ zu erwähnen. Ein solcher liegt vor, wenn jemand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einer Fehlvorstellung über die zukünftige Entwicklung unterliegt. Zukünftige Entwicklungen sind regelmäßig nicht vorhersehbar, weshalb rechtliche Handlungen grundsätzlich stets auf eigenes Risiko erfolgen.

Ein Motivirrtum und damit auch ein Irrtum über Zukünftiges berechtigt nur unter sehr engen Voraussetzungen zur Irrtumsanfechtung. Eine solche Anfechtung aufgrund eines Motivirrtums ist nur bei

  • unentgeltlichen Verträgen,
  • bei letztwilligen Erklärungen (Testamenten),
  • bei Vorliegen von List oder für den Fall möglich,
  • dass das Motiv zum Vertragsinhalt gemacht wurde.

Eine Anfechtung aufgrund eines Irrtums ist daher im Zusammenhang mit der Coronakrise ebenfalls regelmäßig nicht möglich.

Wegfall der Geschäftsgrundlage

Eine weitere Möglichkeit bestünde in der Geltendmachung des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“, der einen Sonderfall eines Motivirrtums darstellt.

Als Geschäftsgrundlage bezeichnet man für ein Geschäft typische Umstände, von denen beide Geschäftspartner zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausgehen. Auch diese Möglichkeit ist jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich.

Zum einen muss der Wegfall typische Umstände und Voraussetzungen betreffen, die jedermann mit dem Abschluss des entsprechenden Geschäfts verbindet.

Weiters dürfen die geänderten Umstände der Partei, die sich darauf berufen will, nicht zugerechnet werden, und die geänderten Umstände müssen unvorhersehbar gewesen sein.

Als letzte Voraussetzung, die von der Rechtsprechung gefordert wird, muss die Erfüllung dem jeweiligen Vertragspartner unzumutbar sein oder der Zweck des Vertrages durch die geänderten Umstände vereitelt worden sein.

Von einer mangelnden Zurechenbarkeit und einer Unvorhersehbarkeit kann im gegebenen Pandemiefall wohl ausgegangen werden. Schwieriger und nur im Einzelfall beurteilbar sind hingegen die „typischen Umstände und Voraussetzungen“ und die „Unzumutbarkeit bzw. Zweckvereitelung“.

Die Beurteilung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage erfolgt daher stets im Einzelfall, wobei die Gerichte in diesem Zusammenhang sehr zurückhaltend sind. Darüber hinaus kommt es bei der Anfechtung aufgrund der Geschäftsgrundlage – wie bei der Irrtumsanfechtung – darauf an, ob der Vertrag bei Kenntnis der sich ändernden Umstände gar nicht oder nur „anders“ geschlossen worden wäre. Im zweiten Fall wäre primär nur eine Anpassung des Vertrages möglich.

Da sich ein Vertragsrücktritt bzw. eine Vertragsanfechtung in Hinblick auf Umstände, die sich aus der Coronakrise ergeben, somit in den meisten Fällen als schwierig und wenig erfolgsversprechend darstellt, soll zum Abschluss noch eine letzte und unter Umständen durchaus vielversprechende Möglichkeit angeführt werden: eine einvernehmliche Lösung.

Den Parteien steht es jederzeit frei, den Vertrag einvernehmlich aufzulösen oder abzuändern. Grundsätzlich sollte daher in erster Linie ein Gespräch mit dem Vertragspartner gesucht werden, um mit diesem eine einvernehmliche Lösung auszuarbeiten.

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